Grundsteuer

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Grundsteuerreform 2022

Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018, welches die bis dahin bestehenden Bemessungsvorschriften der Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärte, war der Gesetzgeber gezwungen, die Grundsteuer neu zu regeln. Die 2019 im Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedeten Regelungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft. Trotz der Übergangszeit bis Ende 2024 haben die Finanzämter bereits seit Januar 2022 damit begonnen, die Grundsteuer von neu berechnet. Für alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken besteht damit dringender Handlungsbedarf, denn sie müssen noch 2022 eine separate Grundsteuererklärung abgeben. Diese muss bis spätestens 31. Oktober 2022 an das entsprechende Finanzamt übermittelt werden. Eine offizielle Aufforderung dazu soll bis Ende März 2022 erfolgen.

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Bis spätestens  31. Oktober 2022 müssen alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken eine separate Grundsteuererklärung an das zuständige Finanzamt übermitteln.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern und wird als Objekt- und Sachsteuer auf das Eigentum sowie die Bebauung von einem Grundstück erhoben. Mit einem bundesweiten Aufkommen von rund 14 Mrd. Euro (2020) gilt sie als eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Die Grundsteuer wird, wenn nicht anders vereinbart einmal im Jahr von der Gemeinde verlangt und direkt an diese entrichtet. Liegt die jährlich anfallende Grundsteuer über 30 Euro, können Grundeigentümer diese auch vierteljährig entrichten. Liegt die Steuerlast zwischen 15 und 30 Euro, kann die Grundsteuer halbjährig gezahlt werden.

Eigenheim

Wer ist Grundsteuerpflichtig?

In Deutschland muss jeder Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstückes die jährlich anfallende Grundsteuer entrichten. Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres der eingetragene Eigentümer war. Häufig treffen Verkäufer und Käufer bei einem Verkauf der Immobilie oder eines Grundstückes privatwirtschaftliche Vereinbarungen, die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufsdatums aufzuteilen. Diese Vereinbarungen werden dann in dem entsprechenden Kaufvertrag festgehalten. Die Höhe der anfallenden Steuer sowie die Steuernummer ändert sich bei der Übertragung des Eigentums mit einer Ausnahme nicht. Bei Teilverkäufen erhalten die neu entstandenen Objekte eigene Steuernummern und die Höhe der Steuerlast wird für jedes Objekt neu berechnet.

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Welche Grundsteuer gibt es?

Die Grundsteuer lässt sich in 3 Kategorien unterteilen:

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Auch nach der Grundsteuer-Reform wird die Grundsteuer in 3 Schritten ermittelt. Dafür werden folgende Werte benötigt und miteinander multipliziert:

Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Das bedeutet, dass auch nach der Reform die Grundsteuer wertabhängig erhoben wird.  Die Ermittlung des Wertes des Eigentums stellt in der Praxis eine Herausforderung dar, denn in den neuen Regelungen existieren zahlreiche Ausnahmen, die zudem je nach Bundesland anders ausfallen können. 

Die Steuermesszahl wird von den zuständigen Finanzämtern festgelegt, welche mit der Reform deutlich herabgesetzt wurde.

Der Hebesatz wird von den Kommunen individuell festgelegt. Dabei sind die Kommunen dazu angehalten, den Hebesatz so anzusetzen, dass die Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Grundsteuerreform. Bei unbebauten Baugrundstücken wird mit einer starken Erhöhung des Hebesatzes gerechnet.

Beispiel:

Für ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 200.000,00 Euro in Hamburg beträgt die Grundsteuermesszahl 0,55 ‰ und der Hebesatz 540 %.
200.000,00 Euro x 0,55 ‰ x 540 % = 594 Euro

Bundesmodell

Zur Ermittlung der Grundsteuerwerte wurde das Bundesmodell entwickelt. Die Anwendbarkeit des Bundesmodelles erstreckt sich auf alle Bundesländer, solange diese nicht eigene Regelungen geschaffen haben. Die Feststellung erfolgt durch die Finanzämter. Erfasst wird dabei die Art des Grundstückes (Einfamilienhaus/Mehrfamilienhaus etc.). Die Zurechnung des Grundstückes zu einer Person (in der Regel, wer Eigentümer ist). Diese Feststellung erfolgt zum 01.01.2022 und danach alle 7 Jahre. Die Erklärungspflicht trifft alle Eigentümer von Grundstücken. Es wird keine gesonderte Aufforderung geben. Die Erklärungsfrist läuft vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022. Die Erklärungsform ist elektronisch.

Die Bewertungsmethoden des Bundesmodelles hängen von der Art des Grundstückes ab. Unbebaute Grundstücke werden nach dem Bodenwert berechnet. Gebäude, die zu Wohnzwecken dienen nach dem Ertragswertverfahren und betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren.

Der Bodenwert wird ermittelt durch: Fläche x Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse.

Das Ertragswertverfahren basiert auf der Kapitalisierung des möglichen Ertrages. Dabei wird auf einen fiktiven Ertrag (Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten) abgestellt. Dieser wird über einen Vervielfältiger kapitalisiert. Der hieraus ermittelte Reinertrag zzgl. des Bodenwertes ergibt den Ertragswert.

Das Sachwertverfahren hingegen geht von dem Wert des Grundstückes zzgl. fiktiver Baukosten für den Baukörper aus. Die Grundsteuermesszahl dient als Multiplikator. Die Grundsteuerwerte werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Auf den hieraus gewonnenen Wert wird der Grundsteuerhebesatz angewendet. Da es durch die neue Bewertung der Grundsteuerwerte zu einem erheblichen Anstieg der Grundsteuerwerte kommt, wurden die Grundsteuermesszahlen erheblich reduziert. Um das Steueraufkommen und damit die Belastung für die Bürger/innen auf einem ähnlichen Niveau zu halten.

Betriebe, Land und Forstwirtschaft 0,55 ‰ (Alt 6 ‰)
Unbebaute Grundstücke 0,34 ‰ (Alte 3,5 ‰)
Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren 0,31 ‰ (Alt 2,6 ‰ ua)
Bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren 0,34‰ (Alte 2,6 ‰ ua)

Ländermodelle

Einige Länder sind vom Bundesmodell abgewichen und haben eigene Regelungen zur neuen Bewertung der Grundsteuerwerte geschaffen, sogenannte Ländermodelle. Dies war möglich, da das Bundesmodell eine sogenannte Öffnungsklausel vorsieht.

Das Verfahren in Bayern weicht in einem wesentlichen Punkt vom Bundesmodell ab. Es erfolgt keine periodische Feststellung alle 7 Jahre. Nach einmaliger Feststellung werden nur Änderungen festgestellt.

Das Flächenmodell kommt in Bayern zur Anwendung. Hier wird die Fläche in den Mittelpunkt gestellt. In einem ersten Schritt werden die Werte für Grund und Boden und Gebäude ermittelt. Dabei wird die Fläche des Grund- und Bodens mit 0,04 Euro/qm (Äquivalenzzahl) multipliziert. Darüber hinaus wird die Wohn/Nutzfläche mit 0,50 Euro/qm (Äquivalenzzahl) multipliziert. In einem zweiten Schritt werden beide Werte zusammengerechnet. Der so ermittelte Wert wird über eine Messzahl ggf. angepasst. So wird z. B. das Wohnen durch eine Messzahl von 70 % begünstigt. Auf den so ermittelten Grundsteuermessbetrag wird der jeweils gültige Hebesatz angewendet.

Das Verfahren in Niedersachsen weicht in einem wesentlichen Punkt vom Bundesmodell ab. Es erfolgt keine periodische Feststellung alle 7 Jahre. Nach einmaliger Feststellung werden nur Änderungen festgestellt.

Das Flächen- Lage Modell kommt in Niedersachsen zur Anwendung. Hier wird die Fläche sowie die Lage in den Mittelpunkt gestellt. In einem ersten Schritt sind die Werte für den Grund und Boden und die Gebäude zu ermitteln. Dabei spielen sowohl die Größe der Fläche und die Lage eine Rolle. Bei Grund und Boden wird die Fläche mit 0,04 Euro/qm (Äquivalenzahl) multipliziert. Der so gewonnene Wert wird mit einem Lagefaktor (Bodenrichtwert/durschnittlicher Bodenrichtwert) multipliziert. Gleiches gilt für die Ermittlung des Gebäudes. Die Nutzfläche/Wohnfläche wird mit 0,50 Euro /qm multipliziert. Der so gewonnene Wert wird ebenfalls über den Lagefaktor angepasst. Beide werden addiert und ergeben zusammen den Grundsteuermessbetrag. Auch im Niedersächsischen Modell kann dieser angepasst werden. So ist auch hier z. B. das Wohnen mit 70 % begünstigt. Auf den so ermittelten Grundsteuermessbetrag wird der jeweils gültige Hebesatz angewendet.

Das Verfahren in Hessen weicht in einem wesentlichen Punkt vom Bundesmodell ab. Es erfolgt keine periodische Feststellung alle 7 Jahre. Nach einmaliger Feststellungen werden nur Änderungen festgestellt.

Das Flächen- Faktor Modell kommt in Hessen zur Anwendung. Hier wird die Fläche sowie die Lage in den Mittelpunkt gestellt. In einem ersten Schritt sind die Wert für den Grund und Boden und die Gebäude zu ermitteln. Bei Grund und Boden wird die Fläche mit 0,04 Euro/qm (Äquivalenzahl) multipliziert. Anschließend wird die Nutzfläche/Wohnfläche mit 0,50 Euro /qm multipliziert. Beide Werte werden miteinander addiert. Durch die Steuermesszahl können bestimmte Nutzungen z.B. für Wohnen begünstigt werden. Dies erfolgt z. B im Fall des Wohnens durch eine Multiplikaiton mit 70 %. Der so gewonnene Ausgangsbetrag wird über einen Lagefaktor (Bodenrichtwert/durchschnittlicher Bodenrichtwert hoch drei) angepasst. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag ist der Ausgangswert für den Hebesatz.

Das Verfahren in Hamburg weicht in einem wesentlichen Punkt vom Bundesmodell ab. Es erfolgt keine periodische Feststellung alle 7 Jahre. Nach einmaliger Feststellung werden nur Änderungen festgestellt.

Das Einfachmodell mit Wohnlagenberücksichtigung kommt in Hamburg zur Anwendung. Hier wird die Fläche sowie die Lage in den Mittelpunkt gestellt. In einem ersten Schritt werden die Werte für Grund und Boden und Gebäude ermittelt. Dabei wird die Fläche des Grund- und Bodens mit 0,04 Euro/qm (Äquivalenzzahl) multipliziert. Darüber hinaus wird die Wohn/Nutzfläche mit 0,50 Euro/qm (Äquivalenzzahl) multipliziert. In einem zweiten Schritt werden beide Werte zusammengerechnet. Der so ermittelte Wert wird über eine Messzahl ggf. angepasst. Über die Messzahl berücksichtigt das Hamburger Modell die Lage so wie die Art, so gibt es Abschläge für Wohnen, Denkmal und Sozialbau. Sowie für normale Lagen gegenüber guten Lagen. Auf den so ermittelten Grundsteuermessbetrag wird jeweils gültige Hebesatz angewendet.

Das modifizierte Bodenwertmodell wird in Baden- Württemberg angewendet. Hier liegt der Schwerpunkt auf dem Bodenwert. Die Bebauung ist irrelevant. Die Fläche des Grund- und Bodens wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Der so ermittelte Grundsteuerwert kann durch eine Steuermesszahl angepasst werden. Wobei Abschläge für z. B. Wohnzwecke von z. B. 30 % angewendet werden. Auf den so ermittelten Grundsteuermessbetrag wird jeweils gültige Hebesatz angewendet.

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Henry Koethe - Steuerberater in Hamburg

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